L’année 2025 marque une phase stratégique pour le marché immobilier à l’île Maurice. Après plusieurs cycles d’expansion, le marché entre dans une période plus équilibrée, tout en restant extrêmement attractif pour les investisseurs internationaux et les acheteurs locaux. Les évolutions fiscales annoncées pour 2026, combinées à une demande toujours soutenue pour les biens résidentiels et haut de gamme, dessinent un paysage immobilier en mutation. Cet article analyse les tendances majeures de 2025 et les perspectives concrètes pour 2026 afin d’aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées.
1. Un marché solide mais stabilisé en 2025
Le marché immobilier mauricien affiche en 2025 un comportement plus mature, avec une stabilisation progressive des prix. Les transactions restent actives, notamment dans les régions les plus prisées comme le Nord et l’Ouest, mais la dynamique n’est plus aussi explosive qu’en 2022–2023. Cette modération ne traduit pas une baisse d’intérêt, bien au contraire : la demande reste élevée, mais davantage orientée vers des biens de qualité, bien situés et conformes aux attentes d’une clientèle exigeante.
Signaux clés observés en 2025
• Stabilisation des prix dans plusieurs régions.
• Demande locative forte pour les biens haut de gamme, notamment autour des écoles internationales et des zones touristiques.
• Développement continu de projets premium (villas, penthouses, résidences en Smart City).
• Intérêt soutenu des expatriés et investisseurs étrangers pour les régimes d’acquisition tels que PDS, IRS et Smart City.
Cette stabilisation s’inscrit dans une logique de marché mature, où les acheteurs prennent plus de temps pour comparer, analyser et sécuriser leurs acquisitions.
2. Impact des mesures fiscales 2025–2026 et effets attendus en 2026
Le Budget 2025–2026 introduit plusieurs ajustements fiscaux majeurs qui influenceront directement l’immobilier, en particulier pour les non-citoyens. Ces mesures entreront en vigueur progressivement et auront un impact complet à partir de juillet 2026.
Mesures clés
• Augmentation des droits d’enregistrement et de transfert pour les acheteurs étrangers (de 5 % à 10 % sur certains segments).
• Réduction ou suppression de certains avantages fiscaux pour les projets Smart City.
• Orientation accrue vers des normes environnementales et des critères de développement durable.
• Volonté gouvernementale de stabiliser le marché et d’encourager des investissements à long terme plutôt qu’une approche spéculative.
Effets attendus en 2026
• Fenêtre de transition favorable aux acheteurs jusqu’à juillet 2026, permettant de sécuriser des conditions plus avantageuses avant les nouveaux barèmes.
• Forte sélectivité des investisseurs internationaux, avec un recentrage sur les biens premium offrant stabilité, emplacement et valeur patrimoniale.
• Marché plus rationnel, moins volatil, mieux structuré autour d’une demande réelle.
Pour les investisseurs étrangers, 2025–début 2026 constitue une période stratégique pour finaliser un achat dans des conditions optimisées avant l’ajustement fiscal.
3. Segments de marché à surveiller en 2025–2026
Immobilier de luxe
Le segment haut de gamme reste le moteur principal du marché mauricien. Villas pieds dans l’eau, penthouses avec vue mer, résidences golfiques et projets exclusifs continuent d’attirer les acheteurs européens, sud-africains et moyen-orientaux. Les budgets oscillent souvent entre 800 000 € et plusieurs millions d’euros pour les propriétés premium.
Investissement locatif
La demande locative haut de gamme demeure soutenue, notamment à Rivière Noire, Tamarin, Flic en Flac, Grand Baie ou Pereybère. Les biens offrant une combinaison entre rendement locatif stable et potentiel de valorisation restent les plus recherchés.
Zones géographiques stratégiques
• Nord : Grand Baie, Mont Choisy, Pereybère — forte attractivité résidentielle et commerciale.
• Ouest : Rivière Noire, Tamarin — cadre de vie recherché, proximité des commodités et écoles, marché haut de gamme en expansion.
• Smart Cities : attractives pour les familles et les expatriés, bien que certains avantages fiscaux soient réduits.
• Est : Roches Noires, Beau Champ — calme, golf, qualité de vie premium.
4. Opportunités pour les investisseurs en vue de 2026
Finaliser les acquisitions avant juillet 2026
Cette fenêtre permet d’éviter les nouveaux droits de transfert plus élevés, un avantage financier non négligeable pour les biens premium.
Miser sur des biens durables et modernes
Les projets intégrant efficacité énergétique, énergies renouvelables, gestion durable des ressources et performance thermique bénéficieront d’une valorisation supérieure d’ici quelques années.
Prioriser les biens alliant usage personnel et rendement locatif
Cette double fonctionnalité permet de sécuriser un retour sur investissement tout en profitant de la qualité de vie offerte par l’île Maurice.
FAQ – Les 6 questions les plus posées sur le marché immobilier mauricien en 2025–2026
Les prix de l’immobilier vont-ils augmenter ou baisser en 2026 ?
Les prix devraient rester globalement stables, avec une légère hausse dans les zones premium. Les segments moins demandés pourraient connaître une stagnation.Est-ce le bon moment pour acheter avant les changements fiscaux de 2026 ?
Oui. Les acheteurs bénéficient encore de droits d’enregistrement plus favorables jusqu’en juillet 2026, ce qui rend l’acquisition plus intéressante financièrement.Les étrangers peuvent-ils toujours acheter un bien à Maurice en 2026 ?
Oui. Les régimes PDS, IRS, Smart Cities et certains projets haut de gamme restent accessibles aux non-citoyens.Quels sont les meilleurs secteurs pour un investissement locatif en 2025-2026 ?
Les zones les plus performantes sont Rivière Noire, Tamarin, Grand Baie, Mont Choisy et certaines parties de Pereybère.Les projets Smart City resteront-ils attractifs malgré les nouveaux ajustements fiscaux ?
Oui, car ils offrent un cadre de vie moderne, sécurisé, avec des commodités intégrées. Cependant, l’attractivité dépendra davantage de la qualité du projet que des avantages fiscaux.Quel type de bien sera le plus recherché en 2026 ?
Les biens premium avec vue mer, proximité des écoles et forte valeur patrimoniale, ainsi que les projets intégrant des normes écologiques élevées.
Conclusion
Le marché immobilier de l’île Maurice entre en 2025 dans une phase structurée, plus stable, mais toujours très attractive pour les investisseurs. Les ajustements fiscaux prévus pour 2026 renforcent l’importance d’une stratégie réfléchie : choisir les bons emplacements, privilégier les biens haut de gamme et sécuriser une acquisition avant les nouveaux barèmes. Pour les investisseurs à long terme, l’île Maurice demeure l’un des marchés les plus solides et les plus résilients de la région, combinant qualité de vie, sécurité juridique et valorisation patrimoniale durable.
